Дополнительные расходы при строительстве Fertighaus в Германии: реальные статьи, проценты и пример расчета

Ты планируешь Fertighaus — но что прибавится к цене дома и участка? Ниже — типичные дополнительные расходы (нем. Baunebenkosten) в Германии на 2025 год: практичные диапазоны, специфика Fertighaus (кран, разбивка участка, Baustrom) и наглядная примерная смета. 

1) Что относится к Baunebenkosten

Baunebenkosten — это все траты вокруг участка, планирования, разрешений, подключений и стройплощадки, которые не входят в «чистую» цену дома. Для Fertighaus важно:
Покупка & право: налог на приобретение недвижимости, нотариус, земельная книга, при необходимости — риелтор.
Планирование & органы: геодезия (ситуационный план, грубая/точная разбивка, обноска), инженерно-геологические изыскания, заявка/получение разрешения на строительство.
Подключения & коммуникации: электричество, вода, канализация, телеком (при необходимости — газ).
Стройплощадка & монтаж: Baustrom/Bauwasser, площадка для крана, подвод/несущая способность, организация стройплощадки, леса (часто включены в цену, но не всегда).
Техника & зима: строительное отопление/сушка при холоде и влажности.
Страхование & финансы: ответственность застройщика, строительно-монтажные риски, проценты в период строительства.
Снаружи & завершение: финальная уборка, съёмка готового здания (кадастр), базовые наружные работы, переезд.

Правило-ориентир: обычно 10–20 % от суммы участок + дом. Место, сложность подключений, объем внешних работ и сезон (зимняя стройка) могут поднять долю.

2) Типичные статьи с ориентировочными диапазонами (Германия, 2025)

Значения — ориентиры; по регионам/проектам возможны отклонения.

• Налог на покупку (Grunderwerbsteuer): ~ 3,5–6,5 % от цены участка (по федеральной земле).
• Нотариус & земельная книга: обычно 1,5–2,0 % от цены участка.
• Риелтор (если привлекался): как правило 3,57–7,14 % с НДС (зависит от договора/региона).
• Геодезия & разбивка: 1 500–4 000 € (план, грубая/точная разбивка, обноска).
• Геология (DIN 4020): 1 000–2 500 €.
• Разрешение/сборы: примерно 0,5–1,0 % от стоимости строительства (по общине).
• Домовые подключения (электро/вода/канализация/телеком/газ): часто 8 000–20 000 € суммарно (длины трасс решают многое).
• Baustrom & Bauwasser: 500–2 000 € (заявки, счётчики, потребление, демонтаж).
• Организация стройплощадки/леса/кран/подъём: 1 000–5 000 €
  (для Fertighaus монтажный кран — норма; площадка должна выдерживать нагрузку).
• Строительное отопление/сушка: 500–3 000 € (погода/влажность).
• Страхование строительства: 300–900 € (ответственность + строительно-монтажные риски).
• Проценты в период строительства: зависят от выборок и ставки — часто низкие тысячи €.
• Съёмка готового здания (кадастр): 500–1 500 € (земля/объём).
• Базовые наружные работы: 5 000–20 000 € (дорожки, грунт, простая терраса).
• Обязательные меры по условиям: инфильтрация/цистерна/шумозащита — сильно варьируют, нередко пятизначные суммы.
• Прочее/резерв/переезд: 1 000–5 000 €.

Специфика Fertighaus: проверь, входят ли статическое обследование/проверка, леса, кран, Blower-Door, организация стройплощадки в цену дома. У разных компаний — по-разному; детали дают разницу в тысячи евро.

3) Примерная смета (Fertighaus)

Предпосылка: участок 250 000 €, дом 350 000 €.
Вопрос: какие допрасходы реалистичны?

• Налог на покупку (например, 5 % от участка): 12 500 €
• Нотариус & земельная книга (~1,8 % от участка): 4 500 €
• Риелтор (например, 3,57 %, если был): 8 925 €
• Геодезия/разбивка/обноска: 2 500 €
• Геология: 1 500 €
• Разрешение (0,6 % от 350 000 €): 2 100 €
• Домовые подключения (сумма): 12 000 €
• Baustrom/Bauwasser: 1 200 €
• Организация стройплощадки/кран/леса (дополнительно): 2 000 €
• Страхование: 600 €
• Проценты в период строительства (пример): 2 500 €
• Съёмка готового здания: 900 €
• Уборка + переезд/резерв: 2 000 €
• База наружных работ (порог): 10 000 €

Итого без риелтора: ≈ 50 800 €
С риелтором (как выше): ≈ 59 700 €
Это около 10–12 % от участок + дом — без сложных наружных работ/подключений.

4) Где чаще всего «болит»

• Длины трасс & грунт: длинные подводы, скальный грунт, выемка/замена.
• Площадка под кран & подъезд: несущая способность, радиус разворота, временная дорога.
• Зимние сроки: отопление, сушка, защита от погоды.
• Требования ПЗЗ/общины: цистерна, инфильтрация (rigole), шумозащита, озеленение.
• Наружные работы недооценены: мощение, подпорные стены, ограждение.

5) Платежный план & финансирование (практика Fertighaus)

• Аванс: часто 10–30 % (по договору).
• Остаток: после ввода/приемки — зафиксируй определения и процесс письменно.
• Ступенчатость допрасходов: рано (нотариус/налог), середина (подключения, стройплощадка), финал (наружные работы, съёмка).
• Денежный резерв на каждую фазу (несколько тысяч евро).
• Фикс-цена & сроки: закрепить в договоре; прописать правила на случай задержек/недочетов.
• Проценты снизить: согласовать выборки и график платежей с банком/подрядчиком.

6) Мини-чек-лист к коммерческому предложению

• Что включено в цену дома? Статика/проверка, Blower-Door, леса, кран, организация стройплощадки.
• Геодезия & разбивка: грубая/точная, обноска — прозрачно посчитаны?
• Основание & фундамент: есть геология? как оговорена особая/усиленная геотехника?
• Подключения: учтены длины/маршруты? кто подает заявки и сводит даты?
• Разрешение/сборы: допущения прозрачны?
• Baustrom/Bauwasser: кто подаёт, кто оплачивает счетчики/потребление/демонтаж?
• База снаружи: минимальный объем согласован? резерв реалистичный?
• Страхование: ответственность застройщика + СМР оформлены?
• Платежный план: аванс 10–30 %, остаток — после ввода/приемки?
• Задержки/дефекты: есть договорные механизмы?

7) Наш совет для застройщика

Стартуй с консервативной доли (например, 12–15 %) и уточняй статьи по реальным офертам. Рано проверь, что включено в цену дома, чтобы не задваивать бюджет. Честно планируй площадку под кран/подъезд и длины подключений — выезд на место снижает риск «сюрпризов». Наружные работы не «приукрашивай»: базовый резерв делает финальную фазу спокойнее. И главное — четкий платежный план: так ты спишь заметно лучше.

Baunebenkosten — это не «довесок», а твоя зона безопасности в смете. Кто планирует аккуратно, сравнивает оферты по структуре, держит резерв и знает критические точки (кран, подключения, зима), тот идёт к цели спокойнее. Лучше посчитать реалистично и приятно удивиться — чем наоборот.

---

Значения ориентировочные; возможны региональные различия.

FAQ