Руководство для собственников, застройщиков и инвесторов в Мюнхене и Баварии
Раздел земельного участка (нем. Zerlegung) — это официальное разделение существующего Flurstück (с нем “кадастровый участок”) на два или более новых. Такой шаг может быть необходим при продаже части участка, наследовании, строительстве нескольких объектов или развитии проекта.
Этот процесс регулируется законодательством и требует соблюдения определенных формальностей. Ниже вы узнаете, как происходит раздел участка, какие органы участвуют и что важно учитывать.
Что такое Zerlegung или Grundstücksteilung?
Когда участок делят, в кадастре фиксируется раздел одного Flurstück на несколько новых. Только после нотариального оформления и внесения в Grundbuch (с нем. “Реестр собственности”) участки становятся самостоятельными с юридической точки зрения.
Причины для раздела участка
Раздел участка может понадобиться в разных случаях:
- Продажа части участка
- Дарение или наследование между родственниками
- Строительство нескольких домов
- Разработка проекта для инвестиций
- Перевод земли в статус застроенной территории
Правовые основания
Для раздела участка применимы следующие законы:
- Baugesetzbuch (BauGB) — особенно §§ 19, 30, 34, 35
- Bayerische Bauordnung (BayBO)
- Bayerisches Vermessungs- und Katastergesetz (BayVermKatG)
- Местные Bebauungspläne (с нем. “План застройки”) и Satzungen (с нем. “Нормативы”)
Особенность: в окрестностях города (нем. Außenbereich) раздел участка возможен только при выполнении строгих условий (§ 35 BauGB).
Кто имеет право проводить раздел участка?
Важно знать: раздел участка — это государственный административный акт. Его может проводить только государственное ведомство по кадастру и измерениям (в Мюнхене — Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung).
Частные геодезические бюро могут выполнять измерения, но не имеют права юридически делить участок. Поэтому все обращения необходимо направлять только в официальное ведомство.
Как проходит процесс Zerlegung?
Общий обзор
Ниже приведена типичная последовательность шагов при разделе участка (Zerlegung) — от первой проверки до последующего использования или продажи:
Вот основные этапы:
1. Предварительная проверка
Уточните у местного Bauamt или через Bayerisches Geoportal, возможно ли деление участка по градостроительным нормам.
2. Измерение
Подайте заявку на измерение в Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (LDBV). Инженер выполнит съемку и составит Zerlegungsplan (с нем. “План раздела участка”).
3. Внесение в кадастр
LDBV фиксирует новые участки в кадастровой системе.
4. Нотариальное оформление
Нотариус составляет Teilungserklärung (с нем. “Декларация о разделе участка”) и подаёт её в Grundbuchamt.
5. Инфраструктура
Чтобы участок можно было застроить, он должен быть полностью обеспечен: дорога, вода, электричество, канализация. Обратитесь в местную администрацию.
6. Использование или продажа
После завершения всех этапов вы можете продать участок, построить дом или использовать его по своему усмотрению в рамках действующего законодательства.
Частые ошибки и риски
- Нет подключения к коммуникациям
- Нарушение минимального размера участка
- Ограничения: сервитуты, ипотеки и др.
- Отсутствие согласия всех владельцев (например, в наследстве)
Где узнать стоимость?
Стоимость раздела участка зависит от размера, расположения, необходимости коммуникаций и других факторов. Обратитесь за точной информацией в следующие органы:
- Измерения и кадастр: Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
- Нотариус и Grundbuch: ближайшая нотариальная контора
- Подключение коммуникаций: местная администрация или Bauamt
Чек-лист: как разделить участок
✔ Проверка планировочной допустимости
✔ Заказ геодезических работ
✔ Внесение в кадастр
✔ Нотариальное оформление
✔ Заявка на подключение к сетям
✔ Планирование продажи или строительства
Вывод
Раздел участка участка в Баварии — процесс формализованный и технически сложный. Но если заранее наладить сотрудничество с инженерной службой, нотариусом и администрацией, можно грамотно разделить и оформить участок для продажи, строительства или наследования.
Используйте официальные источники и консультируйтесь с профессионалами.